Acheter pour investir en Espagne : ce que doit vérifier un investisseur étranger

Investir dans la pierre en Espagne séduit de plus en plus de Français, attirés par la proximité, la même monnaie et un marché encore accessible dans certaines zones. Mais acheter en Espagne pour louer, rénover ou revendre suppose de comprendre quelques règles précises avant de s'engager.

Ce guide reprend les points concrets à vérifier : le type de bien qui convient à votre projet, les licences éventuellement nécessaires pour louer, le détail des frais d'achat, et la manière de mener toute l'opération depuis la France, en votre nom propre.

En Espagne, comme dans la plupart des zones attractives d'Espagne, les biens qui se prêtent le mieux à un projet d'investisseur sont les appartements anciens du centre-ville, les maisons de village à rénover et, selon les secteurs, les biens proches du littoral destinés à la location saisonnière. Chacun répond à une logique différente : le bien ancien du centre convient souvent à la location longue durée, tandis qu'une maison avec du cachet, une fois rénovée, peut viser la location de vacances si la réglementation locale le permet.

Avant de vous attacher à un bien, il faut examiner l'état réel de la structure, de la toiture et des installations électriques et de plomberie, car ce sont ces postes qui déterminent le budget de rénovation. Un bien qui semble bon marché à l'achat peut se révéler coûteux à remettre aux normes ; une visite en personne, ou a minima une visite filmée détaillée avec un professionnel local, reste indispensable avant toute décision.

Si votre projet inclut la location saisonnière, sachez que la location touristique est encadrée par chaque région d'Espagne, et parfois par la commune ou même le règlement de copropriété. Une licence est généralement nécessaire, et certains immeubles ou secteurs d'Espagne peuvent tout simplement interdire ce type de location. Ce point doit être vérifié avant l'achat, pas après.

Pour un investisseur qui vit en France, cette vérification se fait le plus souvent avec l'aide d'un professionnel local ou d'un avocat, qui consulte le règlement de copropriété et les règles municipales en vigueur au moment de l'achat. Si la location touristique n'est pas autorisée, la location longue durée reste une alternative solide, avec une fiscalité et des démarches différentes.

Au prix d'achat s'ajoutent plusieurs postes de dépenses obligatoires ou usuels, dont le montant exact dépend de la région et du type de bien. Le tableau suivant résume les principaux postes à anticiper dans votre budget avant de vous engager en Espagne.

Rien n'empêche un acheteur résidant en France d'acquérir un bien en Espagne en son nom propre, à distance, avec des visites organisées en personne ou par vidéo selon vos disponibilités. La signature de l'acte se fait devant un notaire espagnol, et le bien est ensuite inscrit au registre foncier, une étape qui prend généralement quelques semaines.

Pour mener ce processus depuis la France, il faut réunir quelques documents avant de commencer les démarches, obtenir un NIE, ouvrir un compte bancaire espagnol, et coordonner notaire, banque et éventuellement avocat. Comme vous réglez en euros, la même monnaie qu'en Espagne, aucun risque de change ne s'ajoute à l'opération.

Depuis 2022, notre groupe a acheté, rénové et revendu 18 biens dans le cadre de projets d'investisseurs, avec un budget de rénovation médian représentant 22 % du prix d'achat. Ce sont des résultats passés, documentés dans les comptes du groupe, et non une promesse : chaque projet a sa propre issue, qui peut être inférieure aux attentes ou négative, et les résultats passés ne préjugent jamais des résultats futurs.

Pour les investisseurs qui préfèrent déléguer l'ensemble du processus, la formule d'investissement géré consiste à identifier un bien à potentiel en Espagne, que vous achetez en votre nom, avant que notre équipe de rénovation s'en charge ; nous nous occupons ensuite de la revente ou de la mise en location. Vous réglez des honoraires convenus à l'avance ; nous ne mutualisons jamais l'argent des investisseurs, et il ne s'agit ni d'un fonds ni d'un schéma collectif.

En tant que non-résident, vous devrez déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents, le modèle 210, y compris si le bien est simplement mis en location. Les revenus locatifs sont imposés en Espagne, et la taxe foncière municipale ainsi que les charges de copropriété s'ajoutent chaque année aux frais de possession.

L'Espagne et la France sont liées par une convention destinée à éviter la double imposition ; il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour savoir comment déclarer ces revenus espagnols dans votre propre pays. Enfin, sachez que le « visa doré » pour investisseurs immobiliers a pris fin le 3 avril 2025 et ne peut donc plus être présenté comme une option.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.