Investeren in vastgoed in Spanje als buitenlandse koper
Wie vanuit Nederland een woning in Spanje koopt om te renoveren, te verhuren of door te verkopen, moet vooraf het pand, de vergunningen en de kosten goed kennen. Dit artikel zet de belangrijkste aandachtspunten op een rij, van woningtype tot aankoop op eigen naam.
Wie er achter deze pagina staat. Sókerim is een Spaans vastgoedkantoor (Lyrio Home Solutions, S.L.) met kantoren in de regio Madrid en in Alicante, en een netwerk van zo'n 1.000 samenwerkende kantoren door heel Spanje. Wij helpen mensen die in het buitenland wonen bij het vinden, kopen en beheren van vastgoed in Spanje, in het Engels, van de eerste zoektocht tot de sleuteloverdracht.
Wat u vooraf moet uitzoeken
Wie vanuit Nederland een woning koopt in Spanje om te renoveren, te verhuren of gewoon te laten renderen, doet er goed aan eerst het pand, de regels en de kosten scherp in beeld te krijgen. Niet elk gebouw of elke straat leent zich voor verhuur, en de fiscale en administratieve stappen verschillen wezenlijk van die in Nederland.
Dit artikel zet op een rij welke woningtypes in Spanje interessant zijn voor renovatie of verhuur, welke vergunningen en lokale regels gelden, wat de aankoop naast de prijs kost, en hoe u dit proces vanuit het buitenland en op eigen naam doorloopt.
Resultaten uit het verleden voorspellen niets: de uitkomst van elk project kan lager uitvallen dan gehoopt of zelfs negatief zijn, en Sókerim brengt nooit het geld van verschillende investeerders samen in één fonds of pot.
Geschikte woningtypes voor renovatie of verhuur
In Spanje lopen de kansen voor buitenlandse investeerders sterk uiteen per pand. Oudere appartementen in de dorpskern of stadscentra, rijtjeshuizen met een patio en kleinere fincas op het platteland lenen zich vaak goed voor een grondige renovatie: de aankoopprijs weegt dan op tegen het werk dat nodig is, en na afwerking is zowel verhuur als doorverkoop mogelijk. Nieuwbouw en recent gerenoveerde appartementen vragen doorgaans minder werk, maar bieden ook minder ruimte om waarde toe te voegen.
Voor wie wil verhuren is het onderscheid tussen langdurige verhuur en toeristische verhuur cruciaal. Langdurige verhuur aan bewoners kent minder administratieve beperkingen, terwijl toeristische verhuur in Spanje gebonden is aan een regionale vergunning en vaak ook aan de statuten van de vereniging van eigenaars. Voordat u een bod uitbrengt, loont het te controleren of het gebouw of de wijk toeristische verhuur toestaat.
Vergunningen en lokale regels voor verhuur
Elke regio in Spanje regelt toeristische verhuur op haar eigen manier, en gemeenten binnen Spanje kunnen aanvullende beperkingen opleggen, bijvoorbeeld een maximumaantal licenties per gebouw of straat. Laat dit altijd controleren vóór de aankoop, niet erna: een pand zonder geldige vergunning is voor toeristische verhuur simpelweg niet bruikbaar, ook al oogt het geschikt.
De Golden Visa voor vastgoedinvesteerders is per 3 april 2025 beëindigd en kan niet meer worden aangevraagd. Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf. De 90/180-regel is vooral relevant voor gasten of huurders uit landen buiten de EU.
NIE
Fiscaal identificatienummer
Zonder NIE kunt u in Spanje geen woning op eigen naam kopen; u vraagt het aan bij de Spaanse ambassade, een consulaat, of ter plaatse, meestal samen met het openen van een Spaanse bankrekening.
90/180
Schengen voor niet-EU-bezoekers
Niet-EU-onderdanen mogen 90 dagen per periode van 180 dagen in Spanje verblijven zonder visum; als Nederlander valt u onder de EU-regels en kunt u zich vrij vestigen, mits u zich bij een langer verblijf als resident inschrijft.
3 %
Inhouding bij verkoop
Bij verkoop door een niet-ingezetene houdt de koper 3 % van de prijs in als voorschot op de Spaanse belasting; daarnaast is er de gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond.
22 %
Mediaan renovatiebudget
Bij de 18 woningen die onze groep sinds 2022 kocht, renoveerde en verkocht, lag het mediane renovatiebudget op 22 % van de aankoopprijs — een cijfer uit het verleden, geen belofte voor een nieuw project.
Aankoopkosten naast de prijs
Naast de vraagprijs komt in Spanje een reeks vaste kosten. Bij een bestaande woning betaalt u overdrachtsbelasting (ITP), waarvan het tarief per regio wordt vastgesteld; bij nieuwbouw geldt in plaats daarvan 10 % btw plus zegelrecht. Daarbovenop komen de notariskosten, de inschrijving in het Kadaster en de gestoría die de papieren afhandelt.
Een advocaat is niet verplicht, maar voor buitenlandse kopers wel gebruikelijk: hij of zij controleert de eigendomsstatus, schulden en vergunningen van het pand voordat u tekent. Reken er ook op dat de inschrijving in het Kadaster meestal enkele weken in beslag neemt na de ondertekening bij de notaris.
| Kostenpost | Indicatie | Toelichting |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting (ITP) | regionaal | Geldt bij bestaande woningen, tarief per regio |
| Btw + zegelrecht | 10 % | Geldt bij nieuwbouw in plaats van ITP |
| Notaris en Kadaster | vast | Wettelijke tarieven, afhankelijk van de aktewaarde |
| Gestoría | vast | Afhandeling van belastingen en inschrijving |
| Advocaat (optioneel) | vast | Gebruikelijk voor buitenlandse kopers |
Kopen vanuit Nederland, op eigen naam
Als Nederlandse investeerder kunt u een woning in Spanje volledig op eigen naam kopen, ook zonder in Spanje te wonen. De bank en de notaris werken met documenten die u ook vanuit Nederland kunt verzamelen, en bezichtigingen kunnen persoonlijk of via video plaatsvinden.
- NIE aanvragen, bijvoorbeeld via de Spaanse ambassade of consulaat, of ter plaatse in Spanje.
- Een Spaanse bankrekening openen; Nederland betaalt al met de euro, dus u loopt hierbij geen wisselkoersrisico.
- Documenten verzamelen: geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart, jaaropgave of loonstroken, de laatste aangifte inkomstenbelasting, recente bankafschriften en een overzicht van lopende leningen of hypotheken.
- Bezichtiging van het pand, in persoon of via video, gevolgd door onderhandeling en controle van de juridische en technische staat.
- Ondertekening van de akte bij de Spaanse notaris en inschrijving in het Kadaster, wat doorgaans enkele weken duurt.
- Na de aankoop: overname van nutsvoorzieningen, aanmelding bij de vereniging van eigenaars en overdracht van de sleutels.
De volledige operatie: wij zoeken, u koopt, wij renoveren
Wie liever niet zelf op zoek gaat naar een geschikt pand of de renovatie wil laten begeleiden, kan kiezen voor de volledige operatie: wij zoeken in Spanje een woning met renovatiepotentieel, u koopt deze op uw eigen naam, ons eigen renovatieteam voert het werk uit, en wij verkopen of verhuren de woning voor u. U betaalt hiervoor afgesproken vergoedingen; wij brengen nooit het geld van verschillende investeerders samen in één pot, en dit is geen fonds of collectieve regeling.
De resultaten verschillen per project en kunnen lager uitvallen dan gehoopt of zelfs negatief zijn; resultaten uit het verleden, zoals het mediane renovatiebudget van 22 % over de 18 woningen die sinds 2022 zijn gekocht, gerenoveerd en verkocht, zeggen niets over een nieuw project. Een Nederlandse belastingadviseur kan bevestigen hoe de inkomsten uit dit soort projecten in uw eigen aangifte moeten worden verwerkt, gezien het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen Spanje en Nederland.
Als u in Nederland woont
Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.
Wat een Spaanse bank doorgaans van u vraagt
- Jaaropgave of loonstroken als bewijs van inkomen
- Laatste aangifte inkomstenbelasting (aangifte IB)
- Recente bankafschriften van de afgelopen maanden
- Overzicht van lopende leningen of hypotheken
- Geldig paspoort of Nederlandse identiteitskaart
Belasting in uw thuisland en in Spanje
Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.
Verblijven in Spanje
Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.
Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.
Veelgestelde vragen
Heb ik een Spaanse bankrekening nodig om een woning in Spanje te kopen?
In de praktijk wel: de notaris, de belastingdienst en de gestoría werken met een Spaanse rekening voor betalingen en jaarlijkse lasten zoals IBI. U opent deze doorgaans samen met de aanvraag van uw NIE, en als eurogebied-inwoner loopt u geen wisselkoersrisico bij de aankoop.
Kan ik als Nederlander nog een Golden Visa krijgen bij aankoop in Spanje?
Nee, de Golden Visa voor vastgoedinvesteerders is per 3 april 2025 beëindigd en kan niet meer worden aangevraagd. Als EU-burger heeft u dit overigens niet nodig: u mag zich vrij in Spanje vestigen, mits u zich bij een langer verblijf als resident inschrijft.
Mag ik de woning in Spanje aan toeristen verhuren?
Dat hangt af van de regionale vergunning en van de statuten van de vereniging van eigenaars; niet elk gebouw of elke straat staat toeristische verhuur toe. Controleer dit altijd vóór de aankoop, want een pand zonder geldige licentie is voor kortetermijnverhuur niet bruikbaar.
Wat kost de aankoop naast de vraagprijs?
Reken op overdrachtsbelasting bij een bestaande woning, of 10 % btw plus zegelrecht bij nieuwbouw, plus notaris-, Kadaster- en gestoríakosten. Een advocaat is optioneel maar voor buitenlandse kopers gebruikelijk, om de juridische staat van het pand te controleren.
Hoe zit het met belasting als ik de woning later weer verkoop?
De koper houdt dan 3 % van de prijs in als voorschot op uw Spaanse belasting, en er is een gemeentelijke plusvalía over de waardestijging van de grond. Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting; een Nederlandse belastingadviseur kan bevestigen hoe dit in uw eigen aangifte thuishoort.