Kauf, Sanierung und Verkauf in Spanien: die Komplettlösung für Investoren aus Deutschland
Wer in Spanien investieren möchte, aber nicht selbst renovieren oder verkaufen will, kann die gesamte Operation an ein spanisches Team übergeben. Sie kaufen die Immobilie auf Ihren eigenen Namen, unser Renovierungsteam saniert sie, und wir kümmern uns anschließend um Verkauf oder Vermietung.
Wer hinter dieser Seite steht. Sókerim ist eine spanische Immobilienagentur (Lyrio Home Solutions, S.L.) mit Büros in der Region Madrid und in Alicante sowie einem Netzwerk von rund 1.000 kooperierenden Agenturen in ganz Spanien. Wir helfen Menschen, die im Ausland leben, dabei, in Spanien eine Immobilie zu finden, zu kaufen und zu verwalten – auf Englisch, von der ersten Suche bis zur Schlüsselübergabe.
Was bedeutet 'Komplettoperation' konkret?
Sókerim übernimmt die Suche – auch abseits offener Marktangebote –, prüft den Zustand der Immobilie und verhandelt den Preis. Sie selbst kaufen die Immobilie auf Ihren eigenen Namen; unser eigenes Renovierungsteam führt die Sanierung durch, und anschließend verkaufen oder vermieten wir die Immobilie für Sie. Es handelt sich um eine Dienstleistung gegen vereinbarte Honorare – niemals um einen Fonds oder ein Sammelinvestment, bei dem Gelder mehrerer Anleger gebündelt werden.
Der gesamte Prozess lässt sich bequem aus Deutschland begleiten: Besichtigungen finden persönlich oder per Video statt, die Kommunikation läuft auf Englisch, und Termine bei Notar und Bank werden koordiniert. Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei allen Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Wichtig: Die Ergebnisse vergangener Projekte sind keine Zusage für künftige Vorhaben – jede Sanierung und jeder Verkauf verläuft unterschiedlich, und die Rendite kann niedriger ausfallen als erhofft.
Wer übernimmt welche Aufgabe
Sókerim sucht die passende Immobilie in Spanien, oft über unser Netzwerk von rund 1.000 kooperierenden Agenturen in ganz Spanien, wodurch viele Objekte uns erreichen, bevor sie überhaupt öffentlich inseriert werden. Wir prüfen den baulichen Zustand, die rechtliche Situation im Grundbuch, mögliche Lasten und die Lage, und verhandeln anschließend den Kaufpreis in Ihrem Auftrag.
Sie selbst unterschreiben den Reservierungs- und Kaufvertrag sowie später die notarielle Kaufurkunde – die Immobilie steht ausschließlich auf Ihren eigenen Namen im spanischen Grundbuch. Ein Anwalt ist für ausländische Käufer nicht verpflichtend, aber üblich und sinnvoll, um Verträge, Lasten und Fristen unabhängig von uns zu prüfen, bevor Sie etwas unterschreiben.
NIE
Erster Schritt vor dem Kauf
Ohne spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel auch ohne spanisches Bankkonto lässt sich in Spanien keine Immobilie notariell beurkunden. Wir begleiten Sie bei der Beantragung und Terminvereinbarung, damit dieser erste, oft unterschätzte Schritt den weiteren Ablauf nicht verzögert.
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Abgeschlossene Projekte seit 2022
So viele Immobilien hat unsere Unternehmensgruppe seit 2022 für ihre eigenen Investitionsprojekte gekauft, saniert und weiterverkauft, dokumentiert in den Konzernabschlüssen. Diese Zahl beschreibt ausschließlich vergangene Projekte und ist keine Zusage für künftige Ergebnisse in Spanien.
22 %
Typisches Sanierungsbudget
Der mittlere Sanierungsanteil unserer bisherigen Projekte lag bei 22 Prozent des Kaufpreises. Jede Immobilie in Spanien bringt jedoch einen eigenen Zustand, eigene Auflagen und einen eigenen Sanierungsbedarf mit sich, sodass dieser Wert nur zur groben Einordnung dient.
3 %
Steuereinbehalt beim späteren Verkauf
Verkauft ein nicht in Spanien ansässiger Eigentümer die Immobilie, behält der Käufer 3 Prozent des Preises unmittelbar als Vorauszahlung auf die spanische Steuer des Verkäufers ein. Hinzu kommt die kommunale Wertzuwachssteuer, die sogenannte Plusvalía, auf den Bodenwert.
Der Ablauf Schritt für Schritt
- Auswahl passender Objekte in Spanien nach Ihren Kriterien, inklusive einer ersten baulichen und rechtlichen Vorabprüfung durch unser Team.
- Besichtigung persönlich oder per Videoanruf, gefolgt von Preisverhandlung und Reservierung der Immobilie.
- Beantragung Ihrer NIE, Eröffnung eines spanischen Bankkontos und, falls gewünscht, Beauftragung eines unabhängigen Anwalts.
- Notartermin, Zahlung und Eintragung der Immobilie im Grundbuch – ausschließlich auf Ihren eigenen Namen.
- Sanierung durch unser eigenes Team mit laufender Foto- und Fortschrittsdokumentation, die Sie aus Deutschland verfolgen können.
- Verkauf oder Vermietung der fertigen Immobilie sowie Abrechnung der zuvor vereinbarten Honorare.
Was Sie unterschreiben – und wie Sie es aus Deutschland verfolgen
Sie unterschreiben in der Regel den Reservierungsvertrag, den Kaufvertrag und die notarielle Kaufurkunde; für einzelne Behördengänge lässt sich zusätzlich eine Vollmacht ausstellen, die ein spanischer Notar oder die deutsche Botschaft beglaubigt. So müssen Sie nicht für jeden einzelnen Termin persönlich anreisen.
Während der Sanierung erhalten Sie regelmäßig Bilder und kurze Berichte zum Baufortschritt, sodass Sie die Arbeiten verfolgen können, ohne vor Ort zu sein. Vor dem Verkauf oder der Vermietung stimmen wir jeden wesentlichen Schritt mit Ihnen ab, bevor etwas unterschrieben wird.
| Phase | Dauer | Verantwortlich |
|---|---|---|
| Suche und Auswahl | einige Wochen | Sókerim |
| Kauf und notarielle Beurkundung | wenige Wochen | Notar, Anwalt, Käufer |
| Sanierung | mehrere Monate | eigenes Renovierungsteam |
| Verkauf oder Vermietung | variabel | Sókerim |
Für wen sich diese Lösung eignet
Die Komplettoperation richtet sich an Menschen, die in Spanien investieren möchten, aber weder Zeit noch Kontakte für Suche, Sanierung und Verkauf vor Ort haben. Sie eignet sich für alle, die Wert auf Eigentum in ihrem eigenen Namen legen und Transparenz über jeden Schritt erwarten.
Sie ist weniger geeignet für Anleger, die eine feste Rendite oder einen festen Zeitrahmen erwarten: Immobilienmärkte, Sanierungen und Verkaufszeiten schwanken, und frühere Ergebnisse unserer Gruppe sind keine Prognose für ein einzelnes künftiges Projekt in Spanien.
Steuern, Meldepflichten und laufende Kosten
Als Eigentümer in Spanien zahlen Sie jährlich die Grundsteuer IBI sowie, falls vorhanden, Gemeinschaftskosten für das Gebäude. Nicht in Spanien ansässige Eigentümer reichen zudem die Modelo 210 ein, in der Mieteinnahmen aus der spanischen Immobilie versteuert werden.
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus dem spanischen Immobilienbesitz in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben sind, insbesondere bei Vermietung oder späterem Verkauf.
Zur Einordnung: Der spanische Golden Visa für Immobilieninvestoren wurde zum 3. April 2025 abgeschafft. Als deutscher Staatsbürger benötigen Sie ohnehin kein Visum, da Sie sich im Rahmen der EU-Freizügigkeit frei in Spanien niederlassen dürfen.
Finanzierung und Unterlagen, falls Sie eine Hypothek nutzen möchten
Auch als nicht in Spanien ansässiger Käufer können Sie eine spanische Hypothek beantragen; unser Partner Colibrí Finances begleitet diesen Prozess von Anfang an. Eine Finanzierungszusage hängt stets von Ihrer individuellen Situation ab und lässt sich nicht pauschal vorhersagen.
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Wenn Sie in Deutschland leben
Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.
Was eine spanische Bank in der Regel von Ihnen verlangt
- Einkommensnachweis, z. B. Lohnsteuerbescheinigung oder aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Letzter Einkommensteuerbescheid vom Finanzamt
- Kontoauszüge der letzten Monate
- Nachweis bestehender Kredite oder Verbindlichkeiten
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
Steuern zu Hause und in Spanien
Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.
Aufenthalt in Spanien
Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.
Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich für den Kauf nach Spanien reisen?
Nicht zwingend. Viele Schritte lassen sich per Video-Besichtigung und mit einer notariell beglaubigten Vollmacht erledigen. Für die endgültige Unterschrift bei größeren Entscheidungen empfehlen wir jedoch, wenn möglich persönlich vor Ort zu sein oder eine Vertrauensperson vor Ort zu bevollmächtigen. Als EU-Bürger können Sie zudem jederzeit ohne Visum einreisen.
Wie sicher ist mein Geld, wenn Sókerim die Sanierung übernimmt?
Die Immobilie steht von Anfang an auf Ihren eigenen Namen im Grundbuch – wir bündeln niemals Gelder mehrerer Investoren und führen keinen Fonds. Sie zahlen vereinbarte Honorare für Suche, Koordination und Sanierung. Ergebnisse aus früheren Projekten sind keine Zusage; jede Sanierung und jeder Verkauf verläuft unterschiedlich, und Renditen können niedriger ausfallen als erhofft.
Welche laufenden Steuern fallen als Eigentümer in Spanien an?
Sie zahlen jährlich die Grundsteuer IBI und gegebenenfalls Gemeinschaftskosten. Als nicht ansässiger Eigentümer reichen Sie außerdem die Modelo 210 ein, in der Mieteinnahmen versteuert werden. Wegen des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Spanien und Deutschland sollte ein deutscher Steuerberater prüfen, wie diese Einkünfte in Ihrer deutschen Steuererklärung zu behandeln sind.
Kann ich die Immobilie später auch vermieten statt verkaufen?
Ja, das ist möglich und wird bei der Planung berücksichtigt. Für touristische Vermietung benötigen Sie allerdings eine regionale Lizenz, und manche Gemeinden oder Gebäude schränken Kurzzeitvermietungen ein. Wir prüfen vorab, ob die Immobilie und ihre Lage dafür geeignet sind, bevor wir Ihnen dazu raten.
Brauche ich für den Kauf ein Visum oder den Golden Visa?
Nein. Der Golden Visa für Immobilieninvestoren wurde zum 3. April 2025 abgeschafft. Als deutscher Staatsbürger benötigen Sie ohnehin kein Visum: Im Rahmen der EU-Freizügigkeit dürfen Sie sich frei in Spanien niederlassen und dort auch Eigentum erwerben.