Immobilieninvestition in Spanien aus Deutschland: Was für Sie gilt

Wer aus den USA, dem Vereinigten Königreich, den Golfstaaten oder Teilen Asiens in Spanien investiert, muss Wechselkursschwankungen einplanen, die 90/180-Regel im Blick behalten und weiß seit dem 3. April 2025, dass die „Golden Visa“ für Immobilieninvestoren nicht mehr existiert. All das gehört zur Planung, bevor überhaupt die erste Besichtigung ansteht.

Aus Deutschland sieht die Ausgangslage anders aus: Der Euro ist bereits Ihre Währung, und als EU-Bürger dürfen Sie sich in Spanien niederlassen, ohne ein Visum zu beantragen. Das verändert jedoch nicht, dass Sie eine NIE-Nummer brauchen, meist ein spanisches Bankkonto eröffnen und dass Mieteinnahmen oder ein späterer Verkauf steuerlich korrekt behandelt werden müssen – in Spanien wie in Deutschland.

Unabhängig davon, ob ein Investor aus London, Dubai, New York oder eben aus Deutschland kommt – ohne NIE-Nummer läuft in Spanien kein Immobilienkauf. Sie wird bei der Kaufurkunde, beim Grundbuchamt und bei jeder Steuererklärung verlangt und lässt sich über das spanische Konsulat in Deutschland oder direkt vor Ort beantragen.

Auch ein spanisches Bankkonto ist in der Praxis kaum zu umgehen: Notarkosten, Grundsteuer, Gemeinschaftsgebühren und spätere Mieteinnahmen laufen meist darüber. Unser Partner Colibrí Finances unterstützt bei der Kontoeröffnung aus der Ferne sowie bei einer möglichen Finanzierungsanfrage für nicht-residente Käufer.

Investoren aus Nicht-EU-Ländern dürfen sich ohne Visum nur 90 von 180 Tagen im Schengen-Raum aufhalten. Das begrenzt, wie oft sie für Besichtigungen, die Objektübergabe oder die Abstimmung mit Handwerkern selbst anreisen können.

Als deutscher Staatsbürger gilt für Sie die EU-Freizügigkeit: Sie dürfen sich in Spanien niederlassen, so oft und so lange Sie möchten, ohne Visum – bei dauerhaftem Wohnsitz registrieren Sie sich lediglich als Resident. Für den eigentlichen Kaufprozess sind trotzdem Dokumente und Fristen einzuhalten.

Viele unserer Kunden aus Deutschland reisen nicht für jeden Schritt an. Mit einer notariell beglaubigten Vollmacht, ausgestellt bei einem deutschen Notar oder im spanischen Konsulat, kann ein Vertreter vor Ort die Kaufurkunde unterschreiben und Dokumente bei Notar und Grundbuchamt einreichen.

Besichtigungen bieten wir in Deutschland üblicherweise per Video an, bevor Sie – falls gewünscht – persönlich zur endgültigen Prüfung anreisen. Das reduziert Reiseaufwand, ersetzt aber nicht die eigene Prüfung des Objekts vor der Unterschrift.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, das verhindert, dass Mieteinnahmen oder ein späterer Verkaufsgewinn doppelt besteuert werden. Als nicht in Spanien ansässiger Eigentümer reichen Sie dennoch jährlich die Modelo 210 ein, die spanische Steuererklärung für Nicht-Residente, in der Mieteinnahmen, Grundsteuer und Gemeinschaftsgebühren erfasst werden.

Wie diese spanischen Einkünfte konkret in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben sind, hängt vom Einzelfall ab.

Verkaufen Sie als nicht in Spanien ansässige Person, behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führt diesen Betrag an die spanische Steuerbehörde ab – eine Vorauszahlung auf Ihre eigentliche Steuerschuld aus dem Verkauf. Hinzu kommt die kommunale Plusvalía, eine Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks.

Diese Abzüge gelten für jeden nicht in Spanien ansässigen Verkäufer, ob aus Deutschland, den USA oder dem Nahen Osten – ein Unterschied zur Aufenthalts- oder Visafrage, die nur Nicht-EU-Bürger betrifft.

Wer aus Deutschland investieren möchte, aber weder Zeit noch ein eigenes Renovierungsteam vor Ort hat, kann auf unsere betreute Investition zurückgreifen: Wir suchen eine Immobilie mit Renovierungspotenzial, Sie kaufen sie auf Ihren eigenen Namen, unser eigenes Handwerkerteam saniert sie, und anschließend verkaufen oder vermieten wir sie für Sie. Sie zahlen vereinbarte Honorare; wir bündeln zu keinem Zeitpunkt das Geld mehrerer Investoren, und es handelt sich weder um einen Fonds noch um ein kollektives Anlagemodell.

Seit 2022 hat unsere Gruppe auf diese Weise 18 Wohnungen gekauft, saniert und wieder verkauft, mit einem mittleren Renovierungsbudget von 22 % des Kaufpreises – Zahlen aus der Buchhaltung der Gruppe, die ausschließlich vergangene Projekte beschreiben. Sie sind kein Versprechen: Ergebnisse unterscheiden sich von Projekt zu Projekt, können niedriger ausfallen als erhofft oder auch negativ sein, und frühere Resultate sagen nichts über künftige Projekte aus.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.