Investir en Espagne depuis l'extérieur de l'Union européenne : ce qui change, et ce qui ne vous concerne pas

L'Espagne accueille des acheteurs du monde entier, et le cadre juridique de l'achat immobilier reste le même pour tous : numéro d'identification fiscale, compte bancaire, acte devant notaire, inscription au registre de la propriété. Ce qui change selon votre nationalité, ce sont les démarches administratives qui entourent l'opération, notamment le droit de séjour, les formalités bancaires et parfois la nécessité de passer par une procuration lorsque l'acheteur ne peut pas se déplacer.

Pour un investisseur venant du Royaume-Uni, des Amériques, du Golfe ou d'Asie, plusieurs questions reviennent sans cesse : combien de temps peut-il rester sur place pour superviser son projet, comment transférer les fonds, et si le fameux « Golden Visa » reste une option. Pour vous, citoyen français, la réponse à la plupart de ces questions est simple, car vous appartenez à l'Union européenne.

Un ressortissant du Royaume-Uni, des États-Unis, du Canada, des pays du Golfe ou d'Asie doit composer avec la règle dite du 90/180 : il peut séjourner en Espagne, comme dans tout l'espace Schengen, pendant 90 jours sur une période glissante de 180 jours sans visa. Au-delà, il lui faut un titre de séjour ou un visa spécifique, ce qui complique la supervision d'un chantier de rénovation ou la gestion locative au quotidien.

Ces acheteurs doivent aussi gérer un risque de change lors de chaque virement vers l'Espagne, puisque leur monnaie n'est pas l'euro, et souvent recourir à une procuration notariée pour signer l'acte sans se déplacer. Enfin, le Golden Visa pour investissement immobilier, qui permettait autrefois d'obtenir un titre de séjour en contrepartie d'un achat, a pris fin le 3 avril 2025 : il ne doit plus être présenté comme une option disponible, quelle que soit la nationalité de l'acheteur.

Rien de tout cela ne vous concerne de la même façon. La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne : il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier. En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La procuration reste un outil pratique si vous ne pouvez pas être présent le jour de la signature, mais elle n'est pas imposée par votre statut de ressortissant européen comme elle peut l'être pour un acheteur plus lointain. Le numéro d'identification fiscale (NIE) et l'ouverture d'un compte bancaire espagnol restent en revanche des étapes obligatoires pour tout acheteur, français ou non.

Au-delà des différences de statut, la constitution du dossier reste similaire pour tout acheteur étranger, français ou non. Les banques et les professionnels espagnols demandent généralement des justificatifs comparables, qu'il vaut mieux préparer avant de lancer les démarches, pour éviter des allers-retours qui ralentissent le dossier.

Nous accompagnons les acheteurs français dans la constitution de ce dossier, en lien avec une gestoría et, si besoin, un avocat, car si la procédure est plus simple pour vous que pour un ressortissant non européen, elle n'en reste pas moins administrative et mérite d'être anticipée.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.