Investeren in Spaans vastgoed van buiten de EU: wat verandert er voor u?

Spanje trekt kopers aan van over de hele wereld, en de vragen die zij stellen verschillen sterk afhankelijk van waar ze vandaan komen. Een belegger uit Dubai of Miami moet nadenken over valutatransfers, een verblijfsregel van 90 dagen op 180, en vaak een volmacht om op afstand te tekenen. Voor u als inwoner van Nederland liggen een aantal van die punten anders, simpelweg omdat Nederland lid is van de Europese Unie en al met de euro betaalt.

Toch delen alle buitenlandse kopers, EU of niet, een aantal verplichte stappen: een Spaans fiscaal nummer, een bankrekening, en een notariële akte die wordt ingeschreven in het kadaster. Dit artikel legt uit wat specifiek verandert voor beleggers van buiten de EU, en wat daarvan voor u als Nederlander wél en niét van toepassing is.

Voor iemand uit het Verenigd Koninkrijk, de Golfregio of Azië begint alles met de vraag hoe lang men in Spanje mag blijven zonder visum: de regel van 90 dagen op elke periode van 180 dagen. Wie langer wil blijven, moet een verblijfsvergunning aanvragen, en sinds 3 april 2025 bestaat de zogenoemde Golden Visa voor vastgoedinvesteerders niet meer als optie. Dat verandert niets aan het kopen van een woning zelf, maar wel aan de verblijfsplanning eromheen.

Daarnaast spelen valutatransfers een rol: wie in ponden, dollars of dirham spaart, moet rekening houden met wisselkoersschommelingen tussen het moment van reserveren en het moment van de akte. Veel niet-EU kopers regelen daarom een volmacht (poder notarial) bij een Spaanse notaris, zodat de aankoop kan worden afgerond zonder dat zij fysiek aanwezig zijn op het moment van tekenen. Voor Nederlandse kopers is dit meestal minder urgent, omdat Nederland binnen de EU ligt en de euro al de dagelijkse munt is.

Los van herkomst doorloopt iedere buitenlandse koper dezelfde kernstappen: het aanvragen van een NIE, het openen van een Spaanse bankrekening, controles op de woning, en ondertekening van de akte voor een Spaanse notaris met inschrijving in het kadaster, wat doorgaans enkele weken in beslag neemt. Als niet-ingezetene dient u jaarlijks aangifte te doen via het Modelo 210, ook als de woning leegstaat of enkel voor eigen gebruik dient. Huurinkomsten worden in Spanje belast, en de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IBI) en gemeenschapskosten blijven lopende kosten, ongeacht of u in Nederland, Londen of Singapore woont.

Spanje heeft met vrijwel elk land een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, ook met Nederland. Dat voorkomt dat dezelfde inkomsten twee keer volledig worden belast, maar het bepaalt niet automatisch hoe u deze inkomsten in uw eigen aangifte moet verwerken: daarvoor is altijd een belastingadviseur in uw woonland nodig.

Tot april 2025 konden niet-EU investeerders via vastgoed een verblijfsvergunning verkrijgen. Die route bestaat niet meer, en wij presenteren hem nergens als nog beschikbaar. Voor Nederlandse kopers heeft dit nooit relevantie gehad, aangezien u als EU-burger al vrij verkeer en vestigingsrecht geniet. Wat overblijft voor iedereen, EU of niet, is de mogelijkheid om via onze beheerde investering een woning met renovatiepotentieel te kopen op eigen naam, te laten opknappen door ons eigen renovatieteam, en vervolgens te verkopen of te verhuren. Sinds 2022 heeft onze groep zo 18 woningen gekocht, gerenoveerd en doorverkocht, met een mediaan renovatiebudget van 22 % van de aankoopprijs. Dit zijn resultaten uit het verleden, geen belofte en geen te verwachten rendement: resultaten verschillen per project, kunnen lager uitvallen dan gehoopt, en bieden geen garantie voor de toekomst.

Wie overweegt een deel van de aankoop te financieren, ongeacht herkomst, moet rekening houden met een aantal standaarddocumenten die Spaanse banken doorgaans opvragen. Onze partner Colibrí Finances begeleidt dit proces, zonder dat wij op voorhand een financieringspercentage kunnen toezeggen.

Vanuit Nederland is Spanje met een directe vlucht van een paar uur goed bereikbaar, wat een tweede woning praktisch maakt voor regelmatige bezoeken. Veel Nederlanders kiezen voor Spanje vanwege het klimaat, de kwaliteit van leven en de aantrekkelijke vastgoedmarkt in vergelijking met Nederland. Omdat beide landen de euro gebruiken, is financiële planning eenvoudiger, al verschillen de Spaanse erfrecht- en belastingregels wezenlijk van de Nederlandse, wat vooraf juridisch advies wenselijk maakt. Kennis van Spaans of Engels is nuttig bij het regelen van notariële en administratieve zaken ter plaatse.

Spanje en Nederland hebben een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting, maar een Nederlandse belastingadviseur moet bevestigen hoe inkomsten uit Spaans vastgoed in uw aangifte thuis moeten worden verwerkt.

Als burger van de Europese Unie geniet u vrij verkeer en mag u zich zonder tijdslimiet in Spanje vestigen, al is inschrijving als resident verplicht bij een langer verblijf.

Nederland betaalt al met de euro, dus bij de aankoop van een woning in Spanje loopt u geen wisselkoersrisico.