Was unsere bisherigen Projekte wirklich zeigen – und was nicht

Wer von Deutschland aus in eine spanische Immobilie investiert, sucht verständlicherweise nach Orientierung. Zahlen aus der Vergangenheit können dabei helfen – vorausgesetzt, man liest sie richtig. Unser Team arbeitet seit mehr als fünf Jahren im Ankauf, der Sanierung und dem Verkauf spanischer Wohnimmobilien für Investoren, mit einer eigenen Mannschaft von Handwerkern und Projektleitern.

Seit 2022 haben wir auf diesem Weg 18 Objekte gekauft, renoviert und wieder veräußert; diese Projekte sind in der Konzernbuchhaltung dokumentiert. Der mediane Sanierungsanteil lag bei 22 % des Kaufpreises. Das sind reale, nachprüfbare Vergangenheitswerte – keine Prognose und kein Versprechen für künftige Projekte.

Die 18 abgeschlossenen Projekte seit 2022 zeigen, dass unser Ansatz – Ankauf, Sanierung durch ein eigenes Team, anschließender Verkauf oder Vermietung – in der Praxis wiederholt umgesetzt wurde, über unterschiedliche Objekttypen und Lagen hinweg. Es handelt sich um reale Transaktionen, nicht um Modellrechnungen, und sie sind in der Buchhaltung der Unternehmensgruppe nachvollziehbar hinterlegt.

Der mediane Sanierungsanteil von 22 % des Kaufpreises zeigt, in welcher Größenordnung Renovierungsarbeiten bei diesen Projekten typischerweise lagen. Die Hälfte der Projekte hatte einen höheren, die andere Hälfte einen niedrigeren Anteil – die Spanne zwischen einzelnen Objekten kann je nach Zustand, Lage, Baujahr und Umfang der Arbeiten erheblich sein.

Eine abgeschlossene Projekthistorie ist kein Hinweis darauf, was ein zukünftiges Projekt erwirtschaften wird. Jede Immobilie, jede Lage und jeder Sanierungsbedarf ist anders; Baukosten, Bearbeitungszeiten bei Notar und Grundbuch oder die Nachfrage beim Wiederverkauf können sich von Projekt zu Projekt unterscheiden.

Wir nennen deshalb bewusst keine erwartete Rendite und keine Gewinnspanne. Ergebnisse variieren, können niedriger ausfallen als erhofft oder negativ sein, und vergangene Ergebnisse sagen nichts über künftige Projekte voraus. Wer bei uns investiert, kauft die Immobilie stets auf den eigenen Namen; wir bündeln niemals das Geld mehrerer Anleger und betreiben keinen Fonds.

Bei der betreuten Investition suchen wir für Sie eine Immobilie mit Sanierungspotenzial, die Sie direkt in Ihrem eigenen Namen erwerben – nie über eine gemeinsame Gesellschaft oder einen Fonds. Unser eigenes Team übernimmt anschließend die Sanierung, und am Ende verkaufen oder vermieten wir die Immobilie für Sie. Sie zahlen dafür vereinbarte Honorare.

Dieser Ablauf unterscheidet sich bewusst von einem Fonds oder einem Sammelinvestment: Es gibt keine Bündelung von Kapital mehrerer Anleger, und die Immobilie gehört von Anfang an Ihnen persönlich. Das schafft Transparenz darüber, was mit Ihrem Geld geschieht, ändert aber nichts daran, dass auch dieses Modell unternehmerisches Risiko trägt und Ergebnisse nicht vorab feststehen.

Für den Kauf benötigen Sie eine spanische Steuernummer (NIE) und in der Regel ein spanisches Bankkonto; die Beurkundung erfolgt vor einem spanischen Notar, anschließend wird die Immobilie im Grundbuch eingetragen, was üblicherweise einige Wochen in Anspruch nimmt. Zum Kaufpreis kommen die regional festgelegte Übertragungssteuer bei Bestandsimmobilien beziehungsweise 10 % Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer bei Neubauten hinzu, dazu Notar-, Grundbuch- und Gestoría-Kosten; ein Anwalt ist optional, aber gerade bei ausländischen Käufern üblich und sinnvoll.

Als nicht-residenter Eigentümer reichen Sie jährlich die spanische Steuererklärung für Nichtresidente (Modelo 210) ein; Mieteinnahmen werden in Spanien besteuert, dazu kommen jährlich die Grundsteuer (IBI) und die Gemeinschaftskosten für das Gebäude. Beim späteren Verkauf behält der Käufer 3 % des Preises auf Rechnung Ihrer spanischen Steuerschuld ein, zusätzlich fällt die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía) auf den Bodenwert an. Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie diese Einkünfte in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Der spanische „Golden Visa“ für Immobilieninvestoren wurde zum 3. April 2025 beendet und steht seither nicht mehr zur Verfügung. Als deutscher Staatsbürger benötigen Sie das ohnehin nicht: Im Rahmen der EU-Freizügigkeit dürfen Sie sich in Spanien niederlassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist; Sie melden sich dafür lediglich als Resident an, sobald Sie dort dauerhaft leben möchten.

Da Deutschland ebenfalls den Euro nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko. Für die Finanzierung arbeiten wir mit unserem Partner Colibrí Finances zusammen, der spanische Hypotheken für Nichtresidente vermittelt; eine Finanzierungszusage oder ein bestimmter Beleihungsanteil lässt sich dabei nie im Voraus garantieren und hängt von Ihrer individuellen Bonität ab.

Spanien ist von Deutschland aus mit zahlreichen Direktflügen aus den meisten größeren Städten in wenigen Stunden erreichbar, was Kurzbesuche und Pendeln zwischen beiden Ländern erleichtert. Viele Deutsche entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Spanien wegen des milden Klimas, der Lebensqualität und der kulturellen Nähe zu Mitteleuropa. Da beide Länder den Euro nutzen, entfallen Währungsrisiken beim Immobilienerwerb. Praktisch ist zudem zu beachten, dass sich das spanische Erbrecht in wesentlichen Punkten vom deutschen unterscheidet, weshalb sich eine frühzeitige rechtliche Beratung empfiehlt.

Zwischen Spanien und Deutschland besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen; ein Steuerberater in Deutschland sollte im Einzelfall klären, wie Einkünfte aus spanischem Immobilienbesitz in der deutschen Steuererklärung anzugeben sind.

Als deutscher Staatsbürger genießen Sie im Rahmen der EU-Freizügigkeit das Recht, sich in Spanien niederzulassen, ohne dass ein Visum erforderlich ist.

Da Deutschland ebenfalls den Euro als Währung nutzt, entfällt bei Zahlungen in Spanien jegliches Wechselkursrisiko.