Bilan de nos projets d'achat-rénovation-revente en Espagne

Depuis l'étranger, investir dans l'immobilier espagnol suscite souvent les mêmes questions : qui s'occupe de la recherche, qui gère les travaux, et surtout, qu'est-ce qui a réellement fonctionné jusqu'ici ? Notre équipe réunit plus de cinq ans d'expérience dans l'achat, la rénovation et la revente de biens en Espagne, pour des clients qui achètent depuis la France comme depuis d'autres pays.

Cette page présente, sans détour, ce que montrent nos opérations passées : combien de biens, quel budget de rénovation typique, et surtout, ce que ces chiffres ne permettent pas de conclure pour un futur projet.

Depuis 2022, notre groupe a mené à terme 18 opérations d'achat, de rénovation et de revente de logements en Espagne pour le compte de clients investisseurs. Ces opérations sont documentées dans les comptes du groupe : elles reposent sur des transactions réellement signées chez le notaire et inscrites au registre de la propriété, et non sur des estimations.

Le budget médian consacré à la rénovation, sur l'ensemble de ces 18 projets, représente 22 % du prix d'achat du bien. Ce chiffre varie fortement d'un bien à l'autre selon son état, sa localisation et le type de travaux nécessaires : c'est une médiane observée, pas une règle applicable à votre futur projet. Notre équipe de rénovation est intégrée au groupe, ce qui nous permet de suivre chaque chantier de l'intérieur plutôt que de sous-traiter à l'aveugle.

Un historique de 18 opérations n'indique pas qu'un dix-neuvième projet se déroulera dans les mêmes conditions. Le marché immobilier espagnol varie selon les régions, les prix évoluent, les coûts de rénovation aussi, et chaque bien présente ses propres contraintes techniques, administratives ou de copropriété.

Nous ne promettons aucun résultat, ni à la revente ni à la location. Dans l'investissement clé en main, vous achetez le bien en votre propre nom : nous ne mutualisons jamais l'argent de plusieurs investisseurs, ce n'est ni un fonds ni un dispositif collectif. Vous payez des honoraires convenus à l'avance, et les résultats varient d'un projet à l'autre, parfois en deçà des attentes.

Qu'il s'agisse d'un achat pour y vivre, pour louer, ou d'une opération clé en main, le parcours suit les mêmes grandes étapes : recherche sur le marché ou en off-market, visites en personne ou par vidéo, vérifications sur le bien, obtention du NIE et ouverture d'un compte bancaire espagnol, puis signature devant notaire et inscription au registre de la propriété, qui prend généralement quelques semaines.

Dans l'investissement clé en main, une étape de rénovation s'ajoute avant la revente ou la mise en location, toujours menée par notre équipe intégrée, avec un suivi régulier de l'avancement du chantier.

La France et l'Espagne sont liées par une convention de non-double imposition. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France pour déterminer comment déclarer, dans votre pays de résidence, les revenus ou la plus-value issus d'un bien situé en Espagne. En tant que non-résident propriétaire en Espagne, vous devrez aussi déposer chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents (Modelo 210), en plus de la taxe foncière locale (IBI) et des charges de copropriété.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation : vous pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si votre séjour dépasse trois mois. La France utilise l'euro, comme l'Espagne, ce qui élimine tout risque de change sur vos paiements ou virements liés à l'achat. À la revente, si vous restez non-résident fiscal, l'acheteur retient 3 % du prix au titre de votre fiscalité, et la plus-value municipale (plusvalía) s'applique également.

L'Espagne est facilement accessible depuis la France grâce à de nombreuses liaisons aériennes directes, ainsi que par la route pour les régions frontalières, ce qui facilite les allers-retours réguliers. De nombreux Français choisissent d'investir en Espagne pour son climat, sa qualité de vie et la proximité culturelle et linguistique entre les deux pays. Sur le plan pratique, il convient de noter que les règles espagnoles en matière de succession peuvent différer sensiblement du droit français, ce qui justifie une attention particulière lors de la structuration de l'achat. Une bonne compréhension des démarches administratives locales facilite également l'intégration du projet immobilier dans votre patrimoine global.

L'Espagne et la France sont liées par une convention de non-double imposition, et il est recommandé de consulter un conseiller fiscal en France afin de déterminer comment les revenus issus d'un bien situé en Espagne doivent être déclarés dans votre pays de résidence.

En tant que citoyen français, membre de l'Union européenne, vous bénéficiez de la liberté de circulation et pouvez résider en Espagne sans limitation de durée, sous réserve de vous inscrire auprès des autorités locales si le séjour dépasse trois mois.

La France utilise l'euro, la même monnaie qu'en Espagne, il n'existe donc aucun risque de change lors de vos paiements ou transferts liés à un achat immobilier.